«Как малому бизнесу сэкономить деньги на аренде помещений в условиях карантина?».
«Прямая линия» с юристом на эту тему состоялась в Агентстве регионального развития Архангельской области.
На онлайн-связи с предпринимателями региона в течение часа был генеральный директор архангельской юридической компании «ЮрАктив» Роман Гасяк. Трансляцию видели и слышали почти 8 500 заинтересованных участников.
По словам эксперта генерального директора архангельской юридической компании «ЮрАктив» Романа Гасяк, в настоящее время у предпринимательского сообщества возникает немало вопросов и обращений, связанных с режимом повышенной готовности (РПГ) в связи с распространением новой коронавирусной инфекции. Большинство из них касаются снижения затрат, в том числе по аренде помещений и имущества.
Нормативная база
Правительством России сформирован пакет нормативно-правовых актов, которые установили возможность для каждого бизнеса обратиться к своему арендодателю за получением послаблений:
- Федеральный закон от 01.04.20 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций». Статья 19 этого закона устанавливает обязанность каждого арендодателя предоставить отсрочку на определенных условиях. Также этот закон говорит о возможности уменьшения размера арендного платежа.
- Постановление Правительства РФ от 03.04.2020 г. № 439 «Об установлении требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества». Этот документ устанавливает уже конкретные условия отсрочки.
- Распоряжение Правительства РФ № 670-р от 19 марта 2020 года, которое рекомендовало снижать аренду арендаторам публичной собственности, и Распоряжение Правительства РФ № 968-р от 10 апреля 2020 года, которое существенно расширило эту меру.
Роман Гасяк остановился на некоторых из этих документов, разобрал и дал рекомендации.
Так, в статье 19 Закона №98-ФЗ говорится о 100% отсрочке платежей для отраслей и предприятий, наиболее пострадавших от РПГ. При этом, компания/предприниматель может обратиться за предоставлением отсрочки и арендодатель обязан предоставить ее в течение 30 дней, заключив дополнительное соглашение.
Об отсрочке: для кого и на каких условиях
Для разных арендаторов условия могут быть разные. Например, для компаний из числа пострадавших отраслей, условия отсрочки установлены Постановлением Правительства РФ № 439 от 3 апреля:
- Отсрочка предоставляется с момента введения РПГ до 1 октября 2020 года. Это распространяется только на арендную плату. Если коммунальные платежи и/или расходы на содержание имущества выделены в договоре отдельно, то их необходимо продолжать платить. За исключением случая, если арендодатель сам получил на них отсрочку.
- С момента введения РПГ до его отмены арендатор имеет право получить отсрочку на уплату 100% аренды (за исключением коммунальных платежей и/или расходов на содержание имущества), а с момента отмены режима до 1 октября 2020 года — на 50% от ежемесячной аренды. При этом, выплата отсроченных платежей происходит в период с 1 января 2021 года по 1 января 2023 года и это должны быть равные ежемесячные платежи. Их размер не должен превышать половины от ежемесячной аренды, но может быть и меньше. Важный момент - штрафы и неустойки в период отсрочки не применяются. Также арендодатель не имеет права требовать выплаты каких-либо дополнительных платежей. Что касается иных условий предоставления отсрочки в отношении публичной собственности, то они могут устанавливаться органами власти без ухудшения условий отсрочки, установленных выше.
Роман Гасяк обратил внимание на то, что в существующих реалиях очень важно уметь договариваться, но даже при этом по соглашению сторон изменить можно немногое. Так, может быть снижен размер арендного платежа, в отношении которого предоставляется отсрочка. Кроме того, условия отсрочки могут изменяться в благоприятную сторону для арендатора. Как показывает юридическая практика, если стороны договорились об иных условиях аренды и будут их соблюдать, то никаких негативных последствий не будет.
А что делать тем компаниям, которые не попали в «заветный» список и не относятся к пострадавшим отраслям? В этом случае придется самостоятельно сформулировать условия об отсрочке – Допсоглашение- и изложить их в письменном виде – шаблоны можно найти в комментариях к трансляции по этому вопросу в группе Агентства регионального развития . При составлении документа необходимо учесть следующие факторы: насколько упала выручка компании; приостанавливалась ли деятельность компании органами власти в период повышенной готовности; обязательно ли для деятельности компании присутствие клиентов у вас в офисе; пользуется ли компания помещением или оно простаивает; какие есть дополнительные расходы на обязательные меры безопасности (уборка, дезинфекция, средства индивидуальной защиты и т.п.); работают ли сотрудники или находятся в режиме «нерабочих дней»; связана ли работа компании с отраслями, которые особо пострадали или приостановлены (например, вы поставщик для ресторанов или салонов красоты, производитель выставочного оборудования и т.д.); получил ли ваш арендодатель льготы по аренде или иным обязательным платежам; любые другие доводы, которые могут быть подтверждены документами или цифрами.
О размере арендной платы и нюансах процесса расторжения договора аренды
Следует отметить, что Постановлением Правительства Архангельской области от 14 апреля 2020 года утверждена ставка арендной платы за областное имущество – 1 рубль за 1 кв. метр в месяц. Эта же ставка распространяется и на размер платежа за землю.
Субъекты МСП, арендующие федеральное имущество, в том числе у государственных организаций, вправе получить отсрочку за апрель-июнь 2020 года с условием о возврате не позднее 31 декабря 2021 года. Кстати, арендаторам коммерческой недвижимости в процессе переговоров юрист рекомендует использовать эти условия как отправную точку. К слову, подчеркнул Роман Гасяк, при ведении переговоров надо договариваться, слышать друг друга, в противном случае могут быть встречи в суде и не факт, что суд вынесет решение в пользу предпринимателя-арендатора. Также итоги всех встреч следует обязательно оформлять письменно, в том числе дополнительным соглашением, если удалось о чем-то договориться и наоборот, то есть все «телодвижения» фиксировать на случай судебных разбирательств.
Если арендатору не удалось договориться с арендодателем об отсрочке платежа аренды или снижении платы, то следует за 30 дней уведомить его о расторжении договора в одностороннем порядке. При этом в письме лучше указать пункты: размер отсрочки или снижения аренды; сроки предполагаемой выплаты; мотивировка, где необходимо описать особенности бизнеса и подтвердить основной вид деятельности (от кода ОКВЭД до сайта компании); требование о заключении дополнительного соглашения в 30-дневный срок (по желанию можно также направить подписанный экземпляр самого дополнительного соглашения); договоры с контрагентами или письма от них, которые подтверждают, что обстоятельства ухудшились; заключение о рыночной стоимости аренды (если речь идет о ее снижении); в конце письма укажите перечень прилагаемых документов. Письмо арендодателю рекомендуется отправить в двух видах: «Заказное» с описью вложения, квитанцию и опись необходимо сохранить, или по электронной почте, отсканировав все документы.
О других юридических аспектах взаимоотношений арендодателя и арендатора можно получить на консультации, обратившись к юристам компании «ЮрАктив» https://vk.com/yur29 или в Агентство регионального развития по тел.: 8 800 100 7000 или по эл.почте: sey@msp29.ru.
Пресс-служба АНО АО «Агентство регионального развития»
Присоединяйтесь к нашим социальным сетям:
https://www.instagram.com/_arr29_
https://www.facebook.com/29arr/
#arr29 #мойбизнес #архангельскаяобласть
